買屋別只看價格！完整解析房屋買賣過戶的必要稅費

在辦理房屋買賣時，除了雙方談妥價格、簽訂合約，後續的「過戶流程」也必須特別留意。許多買賣糾紛與不預期的費用，常常就出現在未詳盡理解過戶所需稅費的階段。

本文整理出買方與賣方在房屋過戶中，應負擔的主要稅費與代辦費項，讓您在交易前先做好財務規劃，買賣更安心。

買方需負擔的主要稅費與費用

• 契稅：按核定契價（即當年房屋評定現值）課徵6%
• 印花稅：土地公告現值1‰ + 房屋契價1‰
• 地政規費：申報地價＋契價合計總額的1‰
• 抵押權設定規費：以貸款金額或權利價值為基礎，計收1‰
• 書狀費：每張權狀80元（一般交易會涉及1張土地權狀＋1張建物權狀，共計160元）
• 謄本費：每張謄本20元（申辦過程需附數份謄本）
• 火險與地震險保費：約3,000～4,000元（貸款者一年一保）
• 過戶代書費：視地區行情，約14,000～16,000元
• 銀行抵押設定代書費：約5,000～6,000元
• 簽約手續費：約1,500元（若透過代書協助簽約）
• 實價登錄服務費：約2,000元
• 履約保證費：成交總價的0.3%（即3/10000）

賣方需負擔的主要稅費與費用

• 土地增值稅：土地漲價總數額的20%、30%、40%（自用住宅優惠稅率為10%）
• 抵押權塗銷代書費：約2,500元（如名下有設定抵押者）
• 履約保證費：與買方各自負擔成交總價的0.3%
• 簽約手續費：約1,500元
• 實價登錄服務費：約2,000元
• 財產交易所得稅： 根據出售物件持有期間、用途與取得成本，可能適用：
  • 舊制（綜合所得稅制）：課徵財產交易所得稅
  • 新制（房地合一稅）：課徵分離課稅制之房地合一稅，稅率依持有期間區分 45%、35%、20%、15% 不等

哪些因素會影響實際稅額？

雖然上述費用有參考標準，但每個案件會因下列因素有所不同：

• 房屋所在地（不同縣市公告現值、評定現值不同）
• 房地總價（契稅、履約保證費皆與價格有關）
• 是否貸款（涉及火險、地震險、抵押設定費）
• 是否屬於親屬買賣、特定節稅條件

因此，若您希望了解更準確的稅費數字，建議提供下列資料，由地政士為您試算：

• 土地與建物權狀影本
• 地價稅單、房屋稅單
• 實際成交價格（或預估成交價）
• 是否需貸款與貸款金額

專業地政士代辦的好處

許多民眾為了節省費用選擇自行辦理買賣登記，然而實務上常遇到：

• 文件錯誤導致退件
• 計算稅費失誤被補稅或罰款
• 流程繁瑣、耗時費神

透過專業地政士協助，可事前完整規劃、協助資料整備、確認稅額計算是否合理，並快速完成所有地政及稅務流程，為買賣雙方爭取時間與保障。

地政士提醒：不同類型交易、不同區域費用可能異動

如房地合一新制適用對象、免稅額計算標準、自用住宅優惠條件、或是否符合特定減免規定，均會直接影響課稅金額。

在不動產交易中，買賣金額只是整體成本的一部分，交易前更應掌握「實際應負擔的總成本」，才能做出最符合自身利益的決策。

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信銓地政士事務所擅長處理買賣、贈與、繼承、信託及房地合一稅務規劃，提供一對一試算與案件諮詢服務，協助您節省時間與金錢。

• 陳崧銓 地政士
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📌 本文內容僅供參考，實際費用請依地政機關及稅捐單位核定為準，建議諮詢專業地政士或稅務人員。