父母將房產過戶給子女，贈與、買賣、繼承，哪種最省錢？代辦費用怎麼計算？

父母將房產過戶給子女，贈與、買賣、繼承，哪種最省錢？代辦費用怎麼計算？

關於長輩父母房地的過戶移轉，哪種方式最省錢？

陳代書經常接到客戶詢問這類的問題，關於規劃的方向，建議應先釐清以下幾個重點：

生前移轉或生後移轉？

1. 首先這牽涉到長輩的個人意願，以及是否有預留稅源，因為生前移轉（買賣、贈與）經常會面臨需繳納高額的土地增值稅、贈與稅，如無事先預留稅源，將是一筆不小的負擔。 
2. 其次，要考量是否有生前移轉的急迫性、必要性（如脫產、避免被強制執行、怕子女將來爭產…）？如無前述因素考量，建議可思考利用生後移轉：預先規劃遺囑，來達到節稅效果同時實現長輩遺願。

「買賣方式」需負擔的稅費成本及法律效果：

1. 相較於贈與方式，「買賣」較具節稅效果，前提是必須由長輩跟子女簽立買賣契約，並提供具體付款來源+資金流向證明，向國稅局申報，取得完稅證明，接續向地政事務所辦理移轉過戶。
2. 如果長輩符合稅法自用資格條件，土地增值稅有機會適用自用優惠稅率10％（一般稅率為20％、30％、40％不等）。
3. 省贈與稅（要提供金流記錄，證明自有資金來源）。 
4. 將來房地合一稅的「購入成本」以市價計算，不會以公告現值計算。 
5. 如果買賣自備款資金不足，可考慮向銀行貸款或是規劃先由長輩逐年贈與每年244萬現金，未來幾年再做買賣 。

「贈與方式」需負擔的稅費成本及法律效果：

1. 贈與方式稅費負擔相對較大，但辦理流程較簡單、直接：。
2. 可規劃逐年贈與244萬公告現值額度，節省贈與稅，但如果不動產公告現值過高，辦理的時間成本恐拉長。 
3. 缺點是雖省了贈與稅，土增稅卻省不了，土地增值稅只能適用一般稅率20～40％，而買賣方式有機會適用自用優惠稅率10％，如果您的房子持有多年，通常增值稅會很可觀（數萬元至上百萬元皆有可能）
4. 因以「公告現值」取得不動產，成本低，將來以「市價出售」時，會產生高額的獲利，房地合一稅（2年內45％、2-5年內35％、5-10年內20％、超過10年15％）將是一筆不小的負擔。 

「繼承方式」需負擔的稅費成本及法律效果： 

1. 節稅效果較大，遺產稅有公告現值1333萬免稅額及相關的扣除額。
2. 缺點會有分配上的法律風險，法律保障每位繼承人的應繼分及特留分比例，這個部份較難突破。 
3. 辦理繼承時若發生繼承人之一不願配合出面辦理及出具印鑑章，遺產會陷入「公同共有型態」，增加將來處分、管理的困難。 
4. 若長輩有分配遺產的規劃，建議可考慮預立「公證遺囑」，將遺產分配給指定子女或第三人，能達到節稅（無土地增值稅、贈與說、契稅）效果，亦能保障權益。

「代辦費用」怎麼計算？ 

1. 要看具體委任案件內容而定，因每個不動產區位不同、節稅方向及涉及權利人多寡不一，實際上辦理費用並無絕對的標準，建議多跟委任的地政士充分討論，才不至於產生認知的落差。 
2. 買賣方式：行情約14000元起（稅金、規費、雙狀費另計） 
3. 贈與方式：行情約14000元起（稅金、規費、雙狀費另計） 
4. 繼承方式：行情約20000元起（稅金、規費、雙狀費另計） 
5. 預立遺囑：行情約12000元起（公證費另計）  

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