父母房產要過戶給子女？專家解析三大方式，合法又省稅的移轉策略
想將房屋或土地過戶給子女，該用買賣、贈與還是繼承？每種方式在稅負、程序、風險上大不同。本文由地政專業團隊統整實務經驗，全面解析三種移轉方式的優劣與注意事項，協助您安心、合法又節稅地完成家庭資產傳承。
📌 生前移轉 vs 生後繼承：怎麼選？
決定不動產如何移轉，第一步要看家中實際需求與長輩意願。
- 生前移轉（買賣或贈與）：財產處分立即生效，可避免日後爭產或財務糾紛。
- 生後繼承：免土地增值稅、贈與稅與契稅，但常見「公同共有」處理困難或爭議。
建議：資產較多、考量節稅或家庭風險者，應提早評估生前處理方案；若家族成員關係穩定、稅務壓力低，可搭配遺囑處理繼承。
💼 方式一：買賣過戶 — 流程明確、稅務彈性高
透過買賣方式移轉，除可保留合法金流證據，還有利未來減少房地合一稅。
✅ 優點
- 取得成本以實際成交價計算，有利未來出售減稅。
- 土地增值稅可申請自用住宅稅率10%（需符合資格）。
⚠️ 注意
- 需具備買賣契約與金流紀錄，避免被國稅局認定為變相贈與。
- 子女若無自備款，應規劃貸款或以贈與方式先補足資金。
適用情境：未來可能出售、希望有彈性節稅空間者。
🎁 方式二：贈與移轉 — 流程簡便但稅金較高
贈與是許多家庭常用的移轉方式，但需妥善規劃分批進行，以降低稅負壓力。
✅ 優點
- 流程快速，無需金流與買賣證明。
- 每年享有贈與免稅額 每人244萬元。
⚠️ 注意
- 土地增值稅無法適用自用優惠，一律以一般稅率（20%起）計算。
- 房地產取得成本以「公告現值」計算，未來出售將產生較高房地合一稅。
適用情境：公告現值低、想儘快處分且資金充裕者。
🏡 方式三：繼承移轉 — 最省稅但潛藏糾紛風險
若父母未於生前處理財產，將依法律程序由子女繼承。
✅ 優點
- 土地增值稅、契稅、贈與稅皆免繳。
- 遺產稅有1333萬元免稅額，加上多項扣除額，稅負相對最低。
⚠️ 注意
- 依照《民法》按法定應繼分分配，無法單獨指定繼承人。
- 繼承人若未積極配合，容易形成「公同共有」，造成未來使用與出售困難。
💡 專業建議
- 預立遺囑（自書、公證或代筆），明確分配意願，避免家庭糾紛。
- 可結合信託或提前贈與規劃，達到節稅與保障目的。
💰 費用行情參考（一般案件）
- 買賣： NT$14,000 起（不含規費與稅金）
- 贈與： NT$14,000 起（不含規費與稅金）
- 繼承： NT$20,000 起（不含規費與稅金）
- 自書遺囑協助： NT$12,000 起（若含公證或認證另計）
提醒：實際費用依每件案件狀況而異，建議事前與地政士諮詢，獲得專屬建議。
📋 三大方式比較總覽
| 方式 | 優點 | 缺點 | 建議情境 |
|---|---|---|---|
| 買賣 | 取得成本高、未來減稅 | 需有金流與契約、程序較多 | 想要彈性節稅 |
| 贈與 | 流程簡單、可分年節稅 | 稅負高、未來出售稅重 | 希望快速移轉 |
| 繼承 | 免贈與稅與增值稅 | 可能糾紛多、公同共有問題 | 家族關係穩定、有遺囑 |
📌 結語：提早規劃，是對家人最好的照顧
不動產移轉牽涉的不只是財產，更是情感與責任的延續。選對方式，才能在合法的前提下，為家人留下一份穩定與安心。
不確定從哪裡開始嗎？讓專業團隊協助您評估財產狀況、家庭需求與稅務負擔，量身打造最合適的規劃。
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📌 本文由【陳崧銓地政士】整理撰寫，歡迎分享與引用，轉載請註明出處。更多實務解析與節稅技巧，請持續關注本部落格。
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